名古屋市の新築ワンルームマンションの運営状況は実際どうなん？

不動産投資について調べていて出てくること、それは「新築ワンルームマンション投資は絶対やめとけ」

CFがマイナスになる・買った瞬間に価格が下がるなどが言われていますが、実際に運営してみるとシミュレーションとどの程度異なるのか気になりました。

そこでこのブログシリーズは、新築ワンルームマンションの運営状況を報告していくブログです。

前月の収支状況は以下のページにまとめています。

https://tsuredure-nogi-blog.com/one-room-003/

購入物件のスペック

購入した新築ワンルームマンションのスペックは以下の通りです。

所在地	愛知県名古屋市千種区
アクセス	名古屋市営地下鉄　千種駅　徒歩2分 JR千種駅　徒歩2分
購入価格	1870万円（税込）
間取り	1K（22.23 m^2）
金利	1.6%
管理費用	3,000円
家賃	約59,000円
月々支払額	57,866円

愛知県在住ということもあり、土地勘がある愛知県の物件を購入しています。

繁華街の栄に2駅（5分以内）で行け、最寄り駅には地下鉄・JRが通っており、アクセスや利便性は悪くありません。

7か月目(23年8月)の収支

7か月目の収支は以下の通りです。

項目	収入	支出
ローン		57,866
修繕費		7,440
家賃	63,640
固定資産税		67,564
収支		-69,230

運営6か月目の収支は-1,666円です。ローン返済や家賃収入以外に変化はないので前月通りです。

これまでの収支の結果は以下の通りです。

項目	収入
前月まで	-737,390
結果	-806,620

固定資産税分がマイナスに大きく寄与しました。

6か月目(23年7月)の収支

5か月目の収支は以下の通りです。

項目	収入	支出
ローン		57,866
修繕費		7,440
家賃	63,640
収支		-1,666

運営6か月目の収支は-1,666円です。ローン返済や家賃収入以外に変化はないので前月通りです。

これまでの収支の結果は以下の通りです。

項目	収入
前月まで	-735,724
結果	-737,390

毎月の収支分マイナスとなりました。

5か月目(23年6月)の収支

5か月目の収支は以下の通りです。

項目	収入	支出
ローン		57,866
修繕費		7,440
家賃	63,640
収支		-1,666

運営5か月目の収支は-1,666円です。

ローン返済や家賃収入以外に変化はないので前月通りです。

これまでの収支の結果は以下の通りです。

項目	収入
前月まで	-734,058
結果	-735,724

毎月の収支分マイナスとなりました。

4か月目(23年5月)の収支

1か月目までの収支は以下の通りです。

項目	収入	支出
ローン		57,866
修繕費		7,440
家賃	63,640
収支		-1,666

運営4か月目の収支は-1,666円です。

ローン返済や家賃収入以外に変化はないので前月通りです。

これまでの収支の結果は以下の通りです。

項目	収入
前月まで	-732,392
結果	-734,058

毎月の収支分マイナスとなりました。

ワンルームマンション投資の小話

ワンルームマンション投資を始めてから気づいたことや起こったイベントがあるので紹介していきたいと思います。

登記情報に基づいて不動産会社からマンション売らないかと郵便が届いた

登記情報に基づいて不動産会社からマンション売らないかと郵便が届きました。

そこで会社名をググって調べてみました。

出てきた評判は以下の通りでした。

良い評判も悪い評判も書いてありますが、参考になりそうな意見は無さそうでした。

会社の評判が営業マン次第なところなのでなんとも言えないですね。

ワンルームマンションの営業の話は根拠があるか出させる

前月のブログでも書きましたが、2室目を買わないか営業を受けたので、その話の続きを書いていきます。

営業がいろいろしゃべるので、話を聞いてるうちに頭が混乱すると思いますが、その時に重要だと感じたことは「話の裏付けを出させる」ということです。

私が2室目買わないか営業受けた時に話された内容は例えば

1. うちの上司も買うくらい人気エリア
2. 自分の顧客でもある医者も買っている
3. （アプリを見せられながら）あと1室しか残っていない

それぞれについて解説していきます。

うちの上司も買うくらい人気エリア

提案されたワンルームマンションの説明のうち、建っているエリアの話になりました。

買いたくなかったので、適当に否定的な返事をしていると、さらにエリアについて熱弁されたのですが、「自分の上司（役員｝も買っている」という訳の分からない説明を始めました(笑)

相手の話の意図としては、「お前（私）はエリアの知識について全く知らないし、金持ってる自分の上司も買ってるから、お前も買えよ」ってことだと思います。

私が感じたこととしては、「お前の上司のことなんて知らねえよ(笑)」です。じゃあその上司つれて来いよ(笑)

これだからワンルームマンションの営業マンってク〇ですよね。

自分の顧客でもある医者も買っている

提案を受けたマンションが残り1室だったらしく、私が購入するのを適当にあしらっていると、次に営業マンが話してきたことは「自分の顧客でもある医者も買っているくらい人気」ということです。

相手の話の意図としては、「金持ちである医者も買っているから、サラリーマン程度のお前（私）も買えよ」っていうことだと思います。

なんか見下されたような発言ですね。こんな営業で買いたいって思うわけがないですよね。

私が感じたこととしては、「それって裏付けだせるの？」、「医者だからって投資で成功するの？」です。

ワンルームマンションの営業マンが、ただ単によくしゃべって売ってきたってことがよくわかりますね。

（アプリを見せられながら）あと1室しか残っていない

最後に裏付けの証拠は見せるが自分本位な説明になっていたことを紹介します。

私が購入を断っていると、購入を焦らせるためか、営業マンはスマホを取り出して「ほらあと1室しか残っていません」と説明してきました。

その説明を聞いて思ったことは「いやいやまずそのアプリの見方を説明しろよ」としか思いませんでした。

アプリの見方の説明もなく「残り1室」とか言われても信じられるかって話です。

このような営業の仕方を見ても、如何にワンルームマンションの営業マンは自分本位でしか考えられず、売りつけることしか考えていないことが分かります。

感想

信頼できる裏付けがある情報か、それとも単なる作り話かを見極めることが大切。