先日、新築ワンルームマンション業者に話しかけられ、暇だったので話を聞いてみました。
そこで新築ワンルームマンション業者が話してきた営業トークを紹介していきます(笑)
新築ワンルームマンション業者が話した営業トーク一覧
まずは営業マンが話してきた営業トーク一覧を並べていきます。
- インフレで着工数が減るから新築マンションの供給が減ります(笑)
- インフレのリスクヘッジになり、今後の投資には現金・不動産・株のバランスが大事です(笑)
- 円安で日本の不動産が割安なので、外国人投資家が不動産を買うので価格が落ちませんよ(笑)
- 土地を安く仕入れたので、特別な物件です(笑)
- 名古屋・栄の再開発でオフィスが増えるので、安定した賃貸需要が見込めます(笑)
- 15年後の家賃で計算しているので大丈夫です(笑)
物件の諸情報
紹介された物件の情報を紹介していきます。
| 販売してきた会社 | 東証に上場している会社 |
| マンションの住所 | 愛知県名古屋市千種区 |
| 最寄り駅 | 名古屋市営地下鉄東山線と JRで乗り換えできる駅 |
| 販売価格 | 1871万円（税込） |
| 階数 | 9階/14階 |
| 間取り | 1K（22.23m2） |
| 最寄り駅までの距離 | 徒歩2分 |
最寄り駅は、名古屋駅や栄駅に10分もかからず行くことができ、利便性は悪くないです。
駅の周辺には大学予備校があり、大通りから外れると割かし静かです。
それでは営業トークを紹介していきます。
インフレで着工数が減るから新築マンションの供給が減ります(笑)
まず1つ目の営業トークは「インフレで着工数が減るから新築マンションの供給が減ります」です。
インフレで資材が高騰しており、採算がとりづらいため新しい分譲マンションの着工数が制限され、安定した賃貸需要が見込めるとのことです。
私も建設関係に勤めており、資材高騰は知っています。2倍くらい値上がりした資材もあり、確かに経営が厳しくなることは確かです。
賃貸マンションの供給が限られるので、空室になるリスクは低減されるかもしれません。
ですが新築ワンルームを所有すると基本的にCFはマイナスなので、多少空室リスクがなくなってもCFはマイナスのままでしょうがね(笑)
インフレのリスクヘッジになり、今後の投資には現金・不動産・株のバランスが大事です(笑)
確かに不動産は現物資産になるのでインフレのリスクヘッジになるのは確かです。
ですが投資で現金・不動産・株のバランスが大事なんて誰が言った(笑)
そもそも一般の会社員で現金・不動産・株をバランスよく持てるほど資産がある人なんて少ないですけどね。(笑)
新築ワンルームの営業マンも不動産持っているといったがファミリー向けのマンションって言ってたので。(笑)
円安で日本の不動産が割安なので、外国人投資家が不動産を買うので価格が落ちませんよ(笑)
2022年に様々な資産に対して、日本円が安くなったのは事実です。
ですが不動産価格が下がらず上昇したとしても、CFがマイナスで赤字が膨らみ続ける分を補うことはできるでしょうかね(笑)
将来値上がりするかどうかは誰もわからないですけどね
土地を安く仕入れたので、特別な物件です(笑)
勧めてきたワンルームマンションのポイントとして、好立地の場所を獲得できたとのことです。
その理由は、駐車場の所有者がガンで余命宣告されたため、マンションを建てて有効活用したいから土地を安く手に入れられたとのこと。
どのくらい安く手に入れられたんやねん(笑)
数字で示せや！そこが重要やろ。突っ込みどころ満載の営業トークでした(笑)
ですが銀行としては土地が良いため、マンションのみ担保にするだけでローンを貸し出せるとのこと。担保の話は本当でした。
名古屋・栄の再開発でオフィスが増え、安定した賃貸需要が見込めます(笑)
営業トークの一番のアピールポイントとしては、「名古屋・栄」の再開発を見込んだ賃貸需要・不動産価格上昇でした。
2027年の東京～名古屋間のリニア開通、および名古屋駅と栄周辺の再開発をアピールされました。
名古屋駅～栄のエリアは繁華街で住むにはあまり適さない場所です。対してマンションが建つ千種駅は栄駅まで地下鉄で2駅・5分程度であり、繁華街へのアクセスがよく静かなエリアです。
そこで再開発により栄にオフィスが新たにできることで、賃貸需要が見込めるというロジックです(笑)
すでに不動産価格はある程度値上がりしているので、今から買ったとしてどこまで値上がりを期待できるかは不透明ですね。
CFのマイナスをどれだけ価格上昇で補えるかが重要になりそうです。
とはいってもリニアは静岡県のことでもめていますし、工事は遅れそうですけどね(笑)
15年後の家賃で計算しているので大丈夫です(笑)
16年前に同じ会社が建てた1Kマンションの家賃は、紹介された段階で6万円で、また入居率は95％くらいでした。
今回営業していた1Kマンションのシミュレーションでは家賃5.9万円で計算していました。
マンションの設備のスペックは似たような感じなので、シミュレーションの家賃設定は悪くないと思いましたね。
まとめ
今回は新築ワンルームマンション業者の営業を暇だったので受けてきたので、営業トークを紹介してきました。
参考になれば幸いです(笑)
コメント